В Финляндии сделки купли-продажи квартир в многоквартирных домах или отдельных зданий не рассматриваются как сделки с недвижимостью, за исключением случаев, когда одновременно с заключением такой сделки передается право собственности на земельный участок. Указанные сделки купли-продажи не регистрируются в уездных судах.
В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними находятся обычно в собственности жилищных акционерных обществ (ЖАО) или акционерных обществ по недвижимости. Акции этих акционерных обществ можно продавать и покупать, при этом они дают своему владельцу право на распоряжение определенной квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу. На практике данное право распоряжения квартирой приравнивается к праву собственности на нее.
При покупке и продаже квартир используются обычно услуги риэлтерских фирм, которые также предоставляют информацию о квартирах, поступающих на рынок для продажи. Сделку купли-продажи можно также заключить самостоятельно или
же привлечь для этого поверенного, не прибегая к услугам риэлтера. Сделка купли-продажи оформляется в письменной форме, однако при этом присутствия официальных заверителей не требуется, что отличает данную сделку от сделки купли-продажи недвижимости.
Подготовка к купле-продаже жилой квартиры
В Финляндии предусматривается различный порядок действий в случае покупки
новой или бывшей в эксплуатации квартиры. Сделка с бывшей в эксплуатации квартирой регламентируется не так подробно, как с новой квартирой. При приобретении квартиры в строящемся доме особо важно ознакомиться с документами, отражающими степень безопасности такой покупки. Эти документы помогают покупателю сформировать представление о ЖАО, его экономическом положении, недвижимости и строящемся объекте, чтобы на основании этой информации принять решение о рентабельности и целесообразности планируемого приобретения.
Если квартира или акция ЖАО приобретается в уже существующем, то есть старом здании, покупателю рекомендуется ознакомиться со справкой, выданной управляющим этого дома, которая включает информацию о ЖАО, его экономическом положении, а также затратах на проживание, учитывая, в том числе, размер платы за содержание здания и потребление воды. Управляющий также располагает информацией о планируемых работах по ремонту или реконструкции дома, которые могут повлиять на объем затрат на проживание в нем.
Рекомендуется также выяснить, перейдет ли к покупателю ответственность за выплату кредитов, взятых ЖАО. На практике, в случае наличия такой ответственности, сумма сделки купли-продажи уменьшается в соответствующей пропорции. Очень распространены случаи, когда эта ответственность переходит к покупателю в случае приобретения квартиры в новом доме, в связи со взятым ЖАО кредитом на строительство, что также ведет к уменьшению суммы сделки. При желании покупатель может единовременно выплатить ЖАО свою долю от общего кредита, взятого акционерным обществом, в результате чего к ежемесячной плате за содержание здания не будет прибавляться доля по выплате этого кредита.
Доля во взятом ЖАО общем кредите, которая должна выплачивается акционерному обществу владельцем квартиры ежемесячно, называется платой
за финансирование.
Владелец акций ЖАО также обязан ежемесячно оплачивать ЖАО свою долю в общих затратах на содержание дома (плата за содержание), из которых наиболее крупная статья – расходы на отопление.
Обязанности продавца и покупателя
Обязанность продавца - предоставление информации. Продавец новой квартиры обязан предоставить информацию не только о самой квартире, но и об окружающих условиях и услугах, предоставляемых в этом жилом районе.
Продавец квартиры в старом доме обязан предоставить информацию о квартире и ее оснащении, а также о тех отклонениях, которые имеются в оборудовании, состоянии или прочих характеристиках квартиры, соответствующих ее возрасту.
Обязанность покупателя - осмотр квартиры.
Покупатель новой квартиры обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи в случае готовности объекта, поскольку впоследствии он теряет право на предъявление претензий по такому дефекту, который он мог бы заметить во время осмотра. Покупатель квартиры в старом доме также обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи. Сделка купли-продажи жилой квартиры
Договор купли-продажи
В Законе о сделках купли-продажи жилых квартир имеются положения о минимальных требованиях к содержанию договора купли-продажи, которые касаются только тех случаев, когда акционер-учредитель продает акции жилых квартир в строящихся домах. Если сделка купли-продажи заключается после завершения строительства, в Законе нет специальных положений, регулирующих форму или минимальные требования к содержанию такой сделки.
Договор купли-продажи жилой квартиры (акций жилой квартиры) составляется в письменной форме. С юридической точки зрения, предметом сделки являются ценные бумаги, то есть акции, дающие право на распоряжение квартирой, иными словами, речь здесь идет о сделке с движимой собственностью. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, при этом присутствия официальных заверителей сделки не требуется.
При совершении сделки можно воспользоваться услугами поверенного, который в этом случае подписывает договор купли-продажи. Доверенность на совершение сделки купли-продажи жилой квартиры рекомендуется оформить в письменной
форме и четко определить в ней условия предоставляемых полномочий. Как и в случае сделки с недвижимостью, в договор купли-продажи жилой квартиры необходимо включить все необходимые условия этой сделки.
В Финляндии сделка купли-продажи акций жилой квартиры проходит обычно в следующем порядке: до завершения сделки покупатель выплачивает продавцу (как правило, риэлтеру) определенную сумму наличными, которая затем зачитывается в окончательной стоимости сделки. Если сделка не состоится по причинам, связанным с покупателем, выплаченная сумма наличных или ее часть остается продавцу.
Заложение акций
При заключении сделки купли-продажи акций жилой квартиры покупатель должен убедиться в передаче акций. Информацию о том, являются ли акции заложенными, невозможно найти ни в одном из государственных реестров. Если акции не передаются в момент заключения сделки, покупатель должен выяснить их местонахождение и включить в договор купли-продажи условие, касающееся передачи акций.
После перехода права собственности покупатель может использовать полученные им акции в качестве гарантии выплаты своих долгов и, например, оплаты стоимости купленной им квартиры. Залоги, связанные с квартирой, не регистрируются в официальных инстанциях, то есть, залог оформляется путем подписания договора о залоге с передачей акций кредитору (залогодержателю).
Обычно акции хранятся в предоставившем кредит банке также и после выплаты кредита в полном объеме.
Регистрация сделки купли-продажи жилой квартиры
В Финляндии сделка купли-продажи жилой квартиры не рассматривается как сделка с недвижимостью, поэтому она не подлежит государственной регистрации, и в связи с этим информацию о ней невозможно получить в каких-либо государственных реестрах.
Если покупатель приобретает квартиру в доме, находящемся в собственности ЖАО, он может пользоваться правами владельца квартиры в этом акционерном обществе только после того, как заявит о совершении сделки для занесения ее в Реестр акций ЖАО. Это заявление должно быть доведено до сведения правления
акционерного общества, то есть на практике покупатель предъявляет управляющему дома договор купли-продажи и документ, свидетельствующий об уплате налога со сделки купли-продажи в размере 1,6 % от цены сделки.
Аренда квартиры
Квартиру можно также сдать в аренду. Своеобразными промежуточными формами между собственностью и арендой являются квартиры с правом проживания и квартиры с долевой собственностью.
Буклет министерства юстиции Финляндии о недвижимости (http://www.om.fi)
Добавить комментарий
Suomeksi